粵澳深合區(qū)79天洞察：大灣區(qū)西岸金融中心正在崛起！

跨過蓮花大橋，一個(gè)大灣區(qū)西部都市圈的經(jīng)濟(jì)中心正呼之欲出。

9月5日，《橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)總體方案》(簡(jiǎn)稱《橫琴方案》、合作區(qū))正式官宣：

橫琴劃出106平方公里，澳門大學(xué)橫琴校區(qū)和橫琴口岸澳門轄區(qū)部分由澳門管理，其余部分則由琴澳雙方共商共建共管共享。

一座城市的蛻變，從來不是一蹴而就。

而是在時(shí)間的淬煉下，厚積薄發(fā)，甚至要經(jīng)歷涅槃重生，一步步生長(zhǎng)蛻變，才能實(shí)現(xiàn)大幅度的超越。

橫琴從一片蕉林綠野，農(nóng)莊寥落的荒島開始，借助政策和地緣優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過多年的基建與引資的鋪墊，厚實(shí)的底子奠定了橫琴作為大灣區(qū)騰飛的基調(diào)。

▲橫琴大橋橋頭牌實(shí)拍圖

如今，探索、創(chuàng)新、科技、資本，各種要素流動(dòng)的氛圍，在橫琴空氣中彌漫。

仿佛看見，正在跑道上滑行著的粵澳深合區(qū)，速度越來越快，起飛就在下一個(gè)瞬間。

金融領(lǐng)跑

數(shù)讀粵澳深合區(qū)79天

在金融界看來，橫琴粵澳深度合作區(qū)無疑是大灣區(qū)西岸最肥沃的金融土壤。

知名財(cái)經(jīng)大刊《新財(cái)富》就預(yù)測(cè)，伴隨中央支持澳門產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展政策出臺(tái)以及橫琴粵澳融合的落地，橫琴粵澳深度合作區(qū)潛力將比肩深圳前海等新興金融中心的可能。

▲來源：《新財(cái)富》2021年11期

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部部長(zhǎng)、粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略研究課題組組長(zhǎng)王福強(qiáng)也說過：

對(duì)粵港大灣區(qū)來說，橫琴、前海這兩個(gè)平臺(tái)發(fā)展好了，大灣區(qū)就成功了一大半。因?yàn)檫@兩個(gè)平臺(tái)都在進(jìn)行規(guī)則對(duì)接，都要進(jìn)行推動(dòng)港澳融入國(guó)家發(fā)展大局的實(shí)踐，而這是粵港澳大灣區(qū)最重要的制度使命。

業(yè)內(nèi)能有這般預(yù)測(cè)并非無的放矢，體現(xiàn)在3點(diǎn)。

先看深合區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)，更能說明一切。

10月27日，合作區(qū)官網(wǎng)發(fā)布了1-9月數(shù)據(jù)：

合作區(qū)GDP總量332.69億元，占珠海全市12.07%，增速9.1%。

▲來源/橫琴粵澳深度合作區(qū)官網(wǎng)

其中有2個(gè)增速數(shù)據(jù)，表現(xiàn)驚人：

一個(gè)是外貿(mào)進(jìn)出口總量214.31億，逆勢(shì)大漲70.8 %。

意味著，深合區(qū)持續(xù)融入全球生產(chǎn)鏈條，并且在回落為主基調(diào)的大環(huán)境下，逆勢(shì)擴(kuò)張了外貿(mào)的基本盤。

另一個(gè)是固定資產(chǎn)投資額，增速高達(dá)30.4%，比珠海全市的4.7%高出近26個(gè)百分點(diǎn)。

僅11月11日一天，深合區(qū)官方網(wǎng)站顯示，就發(fā)出4張建設(shè)施工許可證，啟動(dòng)范圍涉及2個(gè)中醫(yī)藥創(chuàng)新中心、長(zhǎng)隆宿舍以及國(guó)際商務(wù)中心。

有了國(guó)家政策，有了廣東省各種交通配套的輔助，珠海也在舉全市之力，打造深合區(qū)。

再看產(chǎn)業(yè)。

科技研發(fā)和高端制造、中醫(yī)藥等澳門品牌工業(yè)、文旅會(huì)展商貿(mào)和現(xiàn)代金融，是橫琴方案里點(diǎn)名重點(diǎn)發(fā)展的四大產(chǎn)業(yè)。

僅僅79天，就明顯感受到，金融在加速奔跑。

橫琴方案發(fā)布后的一個(gè)月：

粵港澳大灣區(qū)跨境理財(cái)通業(yè)務(wù)試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則發(fā)布，首家港資商業(yè)保理公司設(shè)立，首家新設(shè)澳資銀行開業(yè)，建行辦理了首筆跨境優(yōu)支付業(yè)務(wù)，工行辦理了首筆跨境人民幣賬戶融資業(yè)務(wù)，金額10億元。

截止9月底，官方統(tǒng)計(jì)，合作區(qū)金融類企業(yè)合計(jì)5176家，注冊(cè)資本人民幣10314.67億元。

其中，澳資金融類企業(yè)29家，港資99家，外資6家。

在合作區(qū)獲得外商投資股權(quán)投資類企業(yè)（QFLP）試點(diǎn)企業(yè)17家。

▲橫琴金融島實(shí)拍圖

敏銳的投資界已經(jīng)陸續(xù)布局橫琴。

截至2021年6月底，橫琴新區(qū)獲批的基金管理公司資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)4.17萬億。

4.17萬億是個(gè)什么概念呢？

高于上海2020年GDP總量3.87萬億，以及深圳的2.77萬億。

天使投資基金和創(chuàng)投基金對(duì)外直投項(xiàng)目38個(gè)，過會(huì)投資金額3.03億元。一批獨(dú)角獸的種子，正在播下這片熱土。

股權(quán)投資則是橫琴金融的一大亮點(diǎn)。

最新數(shù)據(jù)顯示，橫琴基金管理人共計(jì)564家，管理規(guī)模達(dá)4977.27億元，已經(jīng)快速占到廣東(不含深圳)管理基金總規(guī)模的半壁江山。

2020年10月，中國(guó)投資界的奧斯卡頒獎(jiǎng)禮，第二十屆中國(guó)股權(quán)投資年度論壇在珠海舉行。

也是這個(gè)論壇20年來，第一次離開北京和上海。

顯然，橫琴的債券交易、跨境金融、融資租賃及私募股權(quán)投資等金融業(yè)態(tài)的發(fā)展，一邊打開澳門產(chǎn)業(yè)多元化的大門，一邊也在探索實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)內(nèi)部的規(guī)則對(duì)接。

同時(shí)，還在通過澳門這個(gè)國(guó)際雙循環(huán)的重要節(jié)點(diǎn)，鏈接龐大的中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)與葡語系國(guó)家。

規(guī)則對(duì)接，是粵港澳成為世界一流灣區(qū)的必經(jīng)之路。

政策、產(chǎn)業(yè)是珠海里子，人口則是珠海的面子。

這方面，珠海同樣有著不俗的成績(jī)。

一是人口結(jié)構(gòu)，在大灣區(qū)城市里，60歲以上人口占比低于10%的只有深圳、東莞和珠海。

二是人口增幅上，2020年珠海常住人口為243.9585人，對(duì)比2010年，增長(zhǎng)了約88萬人，增幅56.36%，增幅排名全廣東第二。

▲橫琴人口漲幅示意圖

根據(jù)規(guī)劃，未來5年珠海要持續(xù)增速，計(jì)劃到2025年珠海的常住人口超過300萬，到2035年常住人口將超過500萬。

總的來說，政策打底，產(chǎn)業(yè)增速不俗，人口快速流入。

在這3個(gè)維度上，珠海已經(jīng)擁有一個(gè)優(yōu)質(zhì)的基本面。

金錢永不眠

2大標(biāo)準(zhǔn)錨定城市核心資產(chǎn)

與橫琴隔海相望的前海，無疑是大灣區(qū)中標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)等生里的學(xué)長(zhǎng)。

11年前，深圳規(guī)劃了一個(gè)前海。

這個(gè)原本隸屬于深圳市南山區(qū)的14.92平方公里，如今已經(jīng)成長(zhǎng)為一盞明燈，照亮大灣區(qū)前景。

▲前海自貿(mào)區(qū)航拍圖

截至目前，前海累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資超2000億元，已累計(jì)注冊(cè)港資企業(yè)1.15萬家，注冊(cè)資本1.28萬億。

如果仔細(xì)梳理前海的發(fā)展脈絡(luò)，也會(huì)發(fā)現(xiàn)，橫琴跟前海很像。

就像左手和右手。

▲遠(yuǎn)眺橫琴

從9月5日、9月6日，中共中央、國(guó)務(wù)院相繼印發(fā)《橫琴方案》和《前海方案》便可知，橫琴和前海，同時(shí)成為粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的全新動(dòng)力源。

毫無疑問，雙區(qū)建設(shè)將成為大灣區(qū)未來的主旋律。

同樣，橫琴是珠澳雙城最好的區(qū)域，就如前海是深圳最好的區(qū)域。

但是在橫琴，可選的空間并不大，

粵澳深度合作區(qū)，總面積106.46平方公里，但70%以上是禁建區(qū)和限建區(qū)。真正可供開發(fā)建設(shè)的只有33平方公里。純住宅用地更是只有8%，住宅的稀缺性不言而喻。

正因此，選擇也更需要聚焦。

首先是聚焦于金融中心。

▲橫琴金融島航拍圖

在房地產(chǎn)市場(chǎng)走過更加漫長(zhǎng)時(shí)間的紐約、倫敦，巴黎，真正能夠穿越周期的產(chǎn)品，多位于金融中心。

哪怕是前海，也正在打造深港國(guó)際金融城。

因?yàn)榻鹑谑乔昂Ｗ钪匾漠a(chǎn)業(yè)，占前海稅收收入近半，在前海各行業(yè)中連續(xù)五年居于首位。

何況，這個(gè)世界上最聰明的那群人，在渴望享受生活的同時(shí)，依然不想在路上浪費(fèi)多一分鐘。

畢竟他們的一分鐘，成本也太高了。

時(shí)間就是生命，效率就是金錢，在他們身上，體現(xiàn)到極致。

因此，經(jīng)歷過2008年世界金融危機(jī)，經(jīng)歷過跌宕起伏的樓市調(diào)控，福田CBD和深圳灣的豪宅，仍然是樓市保值的硬通貨。

其次是聚焦于城市級(jí)運(yùn)營(yíng)商。

也許會(huì)問，為什么要選擇城市級(jí)運(yùn)營(yíng)商？

眾所周知，物業(yè)的價(jià)值，不在于鋼筋水泥建構(gòu)的空間。

而在于不斷導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)商家，攜手資本，兌現(xiàn)配套，能夠給業(yè)主提供好的生活。

城市級(jí)綜合體，意味著豐富城市資源的匯集，也意味著長(zhǎng)達(dá)十年甚至更久的漫長(zhǎng)投入。

這樣漫長(zhǎng)的投入，如果你是運(yùn)營(yíng)商，為什么不希望自己的業(yè)主能夠受益更多？

在如今不確定因素頻出的當(dāng)下，選擇城市級(jí)綜合體物業(yè)，選擇城市級(jí)運(yùn)營(yíng)商，是對(duì)普通人來說，風(fēng)險(xiǎn)最小，未來也可能是收益最大的做法。

放在深圳，蛇口買招商的房子，大沖買華潤(rùn)的房子，華僑城買華僑城的房子，20年來市場(chǎng)證明，也是最安全和高效的選擇。

放在珠海，華發(fā)則是當(dāng)之無愧的買房首選。

一城珠海，半壁華發(fā)，每10個(gè)珠海人，就有3個(gè)住華發(fā)，是段子，也是事實(shí)。

41年來，華發(fā)在全國(guó)44座城市開發(fā)了170多個(gè)項(xiàng)目，業(yè)主超過60萬。

但珠海依舊是華發(fā)的出發(fā)點(diǎn)和大本營(yíng)，在珠海人眼里，華發(fā)就像是招商+華潤(rùn)。

既有陪伴這座城市起步發(fā)展的情懷，又有建構(gòu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和生活的能力。

華發(fā)是橫琴最大的城市級(jí)運(yùn)營(yíng)商，也是橫琴的天使投資人。

▲華發(fā)集團(tuán)布局橫琴項(xiàng)目圖

早在2009年，《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》剛剛發(fā)布，橫琴還是只有8000多人的橫琴島，華發(fā)就已經(jīng)在橫琴十字門片區(qū)規(guī)劃出金融島，進(jìn)行道路管線等基礎(chǔ)建設(shè)。

并以此為中心，相繼建成橫琴金融產(chǎn)業(yè)基地、橫琴 IFC等金融產(chǎn)業(yè)載體、吸引澳門國(guó)際銀行、香港東亞銀行等近100家金融企業(yè)進(jìn)駐。

在一個(gè)片區(qū)買房，也是做這個(gè)片區(qū)的股東，分享城市發(fā)展的紅利。

對(duì)于片區(qū)來說，城市級(jí)運(yùn)營(yíng)商，不只是單純的股東，而是真正的合伙人，一起經(jīng)歷過艱苦的創(chuàng)業(yè)階段。

你現(xiàn)在要做的，就是從合伙人手里，買走他的原始股。

優(yōu)+產(chǎn)品4.0

開啟橫琴新篇章

華發(fā)在橫琴的整體建設(shè)很亮眼，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)的呈現(xiàn)同樣用心。

在華發(fā)看來，產(chǎn)品從來不是一個(gè)單品，而是一個(gè)系統(tǒng)。

大到產(chǎn)品定位，能否和環(huán)境融洽對(duì)話，小到衛(wèi)生間的一道縫，能不能更完美地實(shí)現(xiàn)防水，都需要認(rèn)真思考。

作為產(chǎn)品優(yōu)等生，2015年，華發(fā)首次提出了優(yōu)+產(chǎn)品體系，復(fù)盤產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)。

從技術(shù)到管理模式全面實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、體系化運(yùn)作，不斷從不同維度，歸納用戶體驗(yàn)，推敲產(chǎn)品空間，并將其納入其中，以便全面、整體、有序、立體地為客戶打造優(yōu)+產(chǎn)品。

▲華發(fā)股份品牌煥新發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

經(jīng)過4次迭代，去年優(yōu)+產(chǎn)品體系推出了4.0版本，也是全新6+1產(chǎn)品體系：

6，涵蓋規(guī)劃、建筑、戶型、景觀、裝修、配套6個(gè)方面；

1，則指的是服務(wù)。

舉個(gè)濱海住宅很常見的例子，就是窗框漏水。

為了解決這個(gè)問題，華發(fā)會(huì)要求窗框一次性澆筑成型，將窗框與主體結(jié)構(gòu)之間的縫隙減小至8-10毫米，再填入砂漿，達(dá)到很好的密封效果。

同時(shí)，還對(duì)外窗企口做了內(nèi)高外低的設(shè)計(jì)，根據(jù)水往低處走的原理，避免雨水沿著玻璃滴回室內(nèi)。

在這個(gè)產(chǎn)品體系下，從早期改變珠海人居模式的華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城，到刷新珠海頂級(jí)豪宅格局的華發(fā)綠洋山莊、華發(fā)山莊……再到今日華發(fā)廣場(chǎng)一期、華發(fā)悅府等等項(xiàng)目，皆是劃時(shí)代的人居封面。

目前亮相的華發(fā)廣場(chǎng)（ll期）橫琴灣，更是入圍克而瑞產(chǎn)品測(cè)評(píng)榜單《全國(guó)十大高端作品》，足以見得項(xiàng)目的實(shí)力。

沿著河灣公園鋪開的華發(fā)廣場(chǎng)（ll期）橫琴灣，擁有無遮擋俯瞰絕版1公里灣景和澳門景觀。

放在深圳，大約相當(dāng)于深圳灣華潤(rùn)悅府的位置。

下樓就是人才公園，再往前是15公里濱海長(zhǎng)廊，遠(yuǎn)眺海景和中國(guó)香港。

為顯尊崇和私密，華發(fā)不惜以120%的造價(jià)成本，把橫琴灣的整體園林和住宅，向上抬高5.5米，這樣3樓就能擁有常規(guī)住宅5樓的視野。

不僅如此，園林還邀請(qǐng)了全球頂尖的庫珀希爾園林設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)。

新加坡萊佛士酒店、北京頤和安縵酒店、馬爾代夫大W酒店，均出自他們手筆。

一直以來，尤其是在高端產(chǎn)品線，華發(fā)都希望能夠?yàn)闃I(yè)主營(yíng)造出HOTEL AT HOME的生活氛圍。

▲華發(fā)廣場(chǎng)（ll期）橫琴灣平面圖

無論何時(shí)何地回家，都能夠感受到如同頂級(jí)酒店般的典雅和奢華，同時(shí)又能體驗(yàn)到居家的自在和放松。

整個(gè)園林，已經(jīng)雛形初現(xiàn)。

豐富而不繁雜的林木品種，重要節(jié)點(diǎn)以優(yōu)雅的加拿利海棗作為點(diǎn)睛。

▲華發(fā)廣場(chǎng)（ll期）橫琴灣園林實(shí)景圖

淡淡花香，婆娑樹影，潺潺流水，浩渺海浪，融為一體，恍若身處一座東南亞熱帶島嶼花園。

7大互動(dòng)功能區(qū)，10米迎賓水景和風(fēng)雨連廊，點(diǎn)綴其中。

▲華發(fā)廣場(chǎng)（ll期）橫琴灣園林泳池實(shí)景圖

低至2.2的容積率，建筑讓位于自然，設(shè)計(jì)師說：

實(shí)現(xiàn)自然資源與居住空間的互通，正是我們想給予人們的新生態(tài)園林社區(qū)，讓居住回歸的生活的本真。

戶型設(shè)計(jì)與園林也很搭。

如果你看過約135㎡的四房?jī)蓮d三陽臺(tái)的展示空間，會(huì)發(fā)現(xiàn)，通透、風(fēng)景、和身在其中的自在，是這個(gè)戶型無法掩飾的亮點(diǎn)。

▲華發(fā)廣場(chǎng)(II期)橫琴灣 建面約135㎡戶型圖

沒錯(cuò)，是三個(gè)陽臺(tái)。

第一個(gè)陽臺(tái)，是通透的入戶花園，半面采光，從進(jìn)門的第一刻起就舒心明亮。

第二個(gè)陽臺(tái)，是客餐廳融為一體的橫廳陽臺(tái)，7.5米開間，270度巨幕采光。一家人圍坐在餐廳，無論是面朝哪個(gè)方向，都能看到窗外的一線盛景。

第三個(gè)陽臺(tái)，華發(fā)打破傳統(tǒng)，切合住戶多變的需求，做成多功能空間。

如果你需要一個(gè)通透的健身空間，保留陽臺(tái)就是最好的選擇。

如果你只想安靜的閱讀，可以把空間向外推出，就是一間擁有2.7米采光面的書房套間。

陽臺(tái)和臥室串聯(lián)起來，采光面超過16米。

在深圳，一般160㎡以上的產(chǎn)品，才能擁有這么闊綽的尺度。

橫琴灣160㎡以上產(chǎn)品，又會(huì)是什么樣？

▲華發(fā)廣場(chǎng)(II期)橫琴灣 建面約170㎡戶型圖

約170㎡戶型，反倒不再追求房間數(shù)量，以3個(gè)互不打擾的闊綽套房形式呈現(xiàn)，相當(dāng)符合當(dāng)前家庭希望住在一起，又希望各自擁有獨(dú)立空間的生活習(xí)慣。

樣板間實(shí)拍

主臥套房，接近35㎡，270度觀景飄窗。

穿過4.5㎡的步入式衣帽間，是8.75㎡的衛(wèi)生間，奢華體驗(yàn)宛如酒店套房。

雙陽臺(tái)通透對(duì)流，7.7米開間的客廳，盡顯雍容大氣。

闊達(dá)約16.2米的巨幕觀景面，每一個(gè)房間都能感受獨(dú)屬于金融島的萬千繁華。

▲華發(fā)廣場(chǎng)（ll期）橫琴灣效果圖

總的來說：

寄予厚望的大灣區(qū)核心片區(qū)，日新月異的金融高地。

41年60逾萬業(yè)主的開發(fā)商，360萬㎡城市級(jí)綜合體。

8%的稀缺住宅占比，一覽山海江灣城的中心地段。

全球頂尖設(shè)計(jì)師扛鼎之作，匠心打磨系統(tǒng)護(hù)航的罕有低密度產(chǎn)品。

值得期待和關(guān)注。

▲歡迎掃碼了解華發(fā)廣場(chǎng)（ll期）更多信息

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